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Fiscalité

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Les revenus locatifs

Concernant l’usufruitier :

- Il doit déclarer les loyers qu’il perçoit au titre des revenus fonciers.

- Les charges courantes (assurances contre les risque d’impayés, frais de gérance, rémunération des concierges, taxe foncière) et la déduction forfaitaire viennent s’imputer sur la recette locative.

- En cas de dépenses d’entretien, il peut déduire son déficit de son revenu global dans les limites de 10 700 Euros par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Concernant le nu-propriétaire :

- Il n’aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n’est pas lui qui perçoit les loyers.

- Les dépenses de travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire à condition que l’immeuble soit loué à des tiers par l’usufruitier.

- Lorsque ces travaux sont cause d’un déficit foncier, le nu-propriétaire pourra les imputer, à l’exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global, à la double condition que le démembrement concerne un immeuble bâti et résulte d’une donation ou succession entre parents jusqu’au 4° degré.
Si ces conditions ne sont pas remplies, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit au même titre que les intérêts d’emprunt que sur les revenus fonciers des10 années suivantes.

Attention : si l’immeuble est occupé par l’usufruitier lui-même, le propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.

L’impôt de solidarité sur la fortune ( ISF ) :

En principe, les biens doivent être déclarés pour leur valeur en toute propriété par le seul usufruitier ou titulaire du droit d’usage ou d’habitation.

Toutefois, cette règle ne s’applique pas et chacun devra être soumis distinctement à l’impôt sur la valeur du droit qu’il détient lorsque :

* Le démembrement de la propriété résulte de l’application des articles suivants du Code Civil :

- Article 767, Usufruit de l’immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l’absence de donation entre époux.
- Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l’absence de descendant
- Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants du premier lit.

A noter qu’en cas de donation entre époux (article 1094-1 du code civil) le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d’usufruit.

* Le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n’est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente).

* Le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation a été réservé par le donateur dans le cadre d’une donation faite à l’État, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d’utilité publique (ou à une fondation reconnue d’utilité publique).

Les plus values

* En cas de vente en pleine propriété d’un immeuble démembré, il faut calculer d’une part le prix de vente de l’usufruit, d’autre part celui de la nue propriété. Le barème établi par l’administration fiscale est en principe utilisé mais ce n’est pas une obligation. Chaque partie est éventuellement imposée en fonction de la plus-value qu’elle a réalisée.

* Si la vente n’a porté que sur l’usufruit ou la nue propriété, seule la partie qui a effectuée cette vente est éventuellement soumise au régime de la plus-value.

Les droits de succession :

* L’usufruit s’éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l’usufruitier en cas de formule viagère ou lorsqu’il est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans tous les cas, le nu-propriétaire retrouve l’intégralité de ses droits de propriétaire.

* Lorsque le démembrement apparaît comme un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession, l’administration fiscale considère que fait partie de la succession de l’usufruitier, tout immeuble appartenant pour l’usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l’un de ses héritiers ou descendants.

Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt.

Cependant, si la nue-propriété lui provient d’une vente ou d’une donation effectuée par l’usufruitier défunt, les droits de mutation que le nu-propriétaire avaient acquittés seront imputés sur les droits de succession.

* Dans le cas où le nu-propriétaire décéderait, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers, après application du coefficient déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier par le barème de l’administration fiscale.