Démembrement
Le
démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes:
- L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus. L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance (Code civil, art. 578).
-La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure.
Le
démembrement entraîne également des conséquences fiscales.
Cas de démembrement de la propriété
Dans la pratique, le
démembrement est la conséquence d'une succession, d'une donation, ou d'une vente (vente dite en "viager").
- Lors d'une succession le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.
- De son vivant, un propriétaire décide faire donation de tout ou partie de son patrimoine immobilier à son conjoint, ses enfants, petits enfants tout en se réservant l'usufruit.
- Un immeuble peut également être démembré lors de sa vente, par la cession de la nue-propriété à un tiers et conservation de l'usufruit par le propriétaire cédant.
En général cet usufruit sera viager pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier.
En pratique, il est cependant possible de constituer un usufruit pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ans, par exemple.
Droits et obligations du nu-propriétaire
- Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire à l' exception des travaux occasionnés par la faute ou la négligence de l'usufruitier qui aurait manqué à son devoir de réparation et d'entretien.
- Les grosses réparations sont précisées par le Code Civil et concernent les travaux suivants :
- Réparations des gros murs et des voûtes,
- Le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
- Le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier.
- Le nu-propriétaire peut obliger l'usufruitier à faire les réparations qui lui incombent, en cas de négligence de la part de ce dernier, il peut même demander la fin de son usufruit.
- Le nu-propriétaire ne ne peut pas, sans le consentement de l'usufruitier, occuper l'immeuble ou le donner en location.
- Le nu-propriétaire peut si l'immeuble est loué à des tiers bénéficier d'avantages fiscaux sur les travaux de grosses réparations qu'il est amené à entreprendre (voir chapitre fiscalité).
Droits et obligations de l'usufruitier
- L'usufruitier occupe l'immeuble dont il a l'usufruit de plein droit et peut le louer librement et en recevoir les loyers.
- L'usufruitier ne peut pas changer la destination de l'immeuble sans l'accord du nu-propriétaire. Il devra demander l'accord du nu-propriétaire pour donner en location des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. En cas de refus de celui-ci, il pourra saisir le tribunal pour régulariser seul ce type de bail.
- Il est interdit à l'usufruitier de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer.
- L'usufruitier garde à sa charge tous les travaux d'entretien. Cette notion de travaux d'entretien est prise dans un sens très large dans la mesure où elle englobe tous les travaux en dehors de ceux désignés ci-dessus. C'est ainsi que à titre d'exemple les ravalements de façade sont à la charge de l'usufruitier.
- L'usufruitier ne pourra pas, au terme de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aura effectuées, même si la valeur de l'immeuble en a été augmentée.
- Concernant les impôts locaux deux situations se présentent :
- L'usufruitier occupe le bien objet de l'usufruit, dans ce cas il doit payer la taxe d'habitation et l'impôt foncier.
- En cas de location du bien, l'usufruitier ne sera redevable que de la taxe foncière.
Le droit de vente
Le droit de vente appartient au nue-propriétaire, mais il ne pourra l'exercer que sous réserve de l'accord de l'usufruitier.
Lors de la vente, l'usufruitier pourra être indemnisé de différentes façons :
- Il peut demander une somme d'argent correspondant à la valeur de son usufruit,
- Il peut accepter que son usufruit soit transféré sur un autre bien.
En cas de désaccord de l'usufruitier, le nu-propriétaire doit saisir le juge pour essayer d'avoir l'autorisation de vendre.
Evaluation de l'usufruit et de la nue-propriété
Les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété ont une étroite relation entre elles dans la mesure où leur cumul représente la valeur du bien en pleine propriété.
Deux méthodes d'évaluation sont retenues :
- Celle que l'administration fiscale applique pour effectuer ses évaluations lors des donations et des successions. Elle est très simple il suffit d'appliquer un barème fiscal, établi à partir de l'âge de l'usufruitier.
- Une méthode plus empirique utilisée pour les évaluations de gré à gré permet de déterminer la valeur d'un usufruit à partir des paramètres suivants :
- âge de l'usufruitier,
- revenus dégagés par l'usufruitier lorsque le bien est loué,
- avantages divers dont peut bénéficier l'usufruitier.
A noter : l'usufruit temporaire constitué pour une durée fixe est estimé aux deux dixièmes de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
La valeur de l'usufruit ainsi obtenue ne peut pas être supérieure à celle de l'usufruit viager.
Exemple : Si un usufruit a été constitué pour 20 ans , sa valeur devrait donc être égale à 4/10 de l'estimation du bien en pleine propriété mais sans dépasser la valeur donnée par le barème en fonction de l'âge de l'usufruitier.