À retenir
- ✓Taux : 2 à 3 % du prix d'achat pour un bien neuf (contre 7-8 % dans l'ancien)
- ✓La raison : les droits de mutation passent de ~5,8 % à seulement 0,715 %
- ✓Conditions : bien achevé depuis moins de 5 ans, vendu pour la 1re fois par un professionnel
- ✓Économie : de 10 000 € à 20 000 € selon le prix d'achat
- ✓Attention VEFA : les frais sont dus à la signature de l'acte, avant la livraison
Pourquoi les frais de notaire sont-ils si bas dans le neuf ?
La différence entre les frais d'un bien neuf (2-3 %) et d'un bien ancien (7-8 %) s'explique presque entièrement par le régime fiscal des droits de mutation.
Dans l'ancien, l'acheteur paie des droits d'enregistrement représentant environ 5,81 % à 6,32 % du prix. Dans le neuf, ces droits sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière de 0,715 %, car la vente est soumise à la TVA (20 %) payée par le promoteur.
| Élément | Bien ancien | Bien neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation | ~5,81 % à 6,32 % | 0,715 % |
| Émoluments notaire (TTC) | ~1,0 à 1,5 % | ~1,0 à 1,5 % |
| Débours + CSI | ~0,5 à 0,8 % | ~0,3 à 0,5 % |
| Total | 7 – 8 % | 2 – 3 % |
Qu'est-ce qu'un bien neuf pour les frais de notaire ?
Pour bénéficier des frais réduits, le bien doit remplir des critères précis :
- Être achevé depuis moins de 5 ans
- N'avoir jamais été revendu depuis son achèvement
- Être vendu par un vendeur professionnel (promoteur, constructeur, marchand de biens) soumis à la TVA
Les cas les plus courants
- VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) — achat sur plans, livraison future
- Logement neuf achevé en stock chez un promoteur
- Construction individuelle sur terrain acquis séparément (les frais du terrain, eux, sont ceux de l'ancien)
Montants pour un bien neuf — tableau 2026
| Prix d'achat | Taxe publ. foncière | Émoluments TTC | Débours + CSI | Total estimé | % du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 073 € | 1 915 € | 750 € | 3 738 € | 2,5 % |
| 200 000 € | 1 430 € | 2 394 € | 750 € | 4 574 € | 2,3 % |
| 250 000 € | 1 788 € | 2 794 € | 800 € | 5 382 € | 2,2 % |
| 300 000 € | 2 145 € | 3 194 € | 800 € | 6 139 € | 2,0 % |
| 400 000 € | 2 860 € | 3 993 € | 900 € | 7 753 € | 1,9 % |
| 500 000 € | 3 575 € | 4 792 € | 900 € | 9 267 € | 1,9 % |
Taxe de publicité foncière : 0,715 %. Émoluments calculés selon le barème officiel + TVA 20 %.
Comparatif neuf vs ancien — l'économie réelle
| Prix d'achat | Frais ancien (taux majoré) | Frais neuf | Économie |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | ~16 100 € | ~4 600 € | ~11 500 € |
| 300 000 € | ~23 300 € | ~6 100 € | ~17 200 € |
| 400 000 € | ~30 500 € | ~7 800 € | ~22 700 € |
| 500 000 € | ~37 600 € | ~9 300 € | ~28 300 € |
Spécificités de la VEFA
La VEFA est le mode d'achat le plus courant pour le neuf. Quelques particularités importantes :
Calendrier de paiement échelonné
En VEFA, le prix est payé progressivement selon l'avancement des travaux :
- 35 % maximum à l'achèvement des fondations
- 70 % maximum à la mise hors d'eau
- 95 % maximum à l'achèvement
- 5 % à la remise des clés
Frais de notaire versés à la signature
Les frais de notaire en VEFA sont dus à la signature de l'acte authentique, c'est-à-dire au début de la construction — et non à la livraison. Ils portent sur le prix total convenu.
TVA récupérable (investissement locatif)
Pour un investissement locatif dans le neuf avec TVA à 20 %, il est possible de récupérer la TVA sous certaines conditions (location meublée, résidence services). Consultez un conseiller fiscal.
Questions fréquentes — Achat neuf
Non. Si un particulier revend un logement neuf dans les 5 ans suivant son achèvement, les droits de mutation standard (~5,8 %) s'appliquent à l'acheteur. Les frais réduits ne s'appliquent que si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA.
La taxe de publicité foncière (0,715 %) n'est pas négociable. En revanche, pour tout achat supérieur à 100 000 €, le notaire peut légalement accorder jusqu'à 20 % de remise sur ses émoluments.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) finance jusqu'à 40 % du prix d'achat d'un bien neuf pour les primo-accédants. Il ne couvre pas les frais de notaire, qui restent à votre charge et doivent être financés par votre apport ou un autre prêt.
Non. La TVA à 20 % est payée au promoteur et est distincte des frais de notaire. Les frais de notaire (2-3 %) s'appliquent sur le prix TTC du bien.
Pour un bien neuf à 300 000 € TTC, vous payez 300 000 € au promoteur + ~6 100 € de frais de notaire, soit un total de ~306 100 €.
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